太后手扎

從民國六零年代開始，政府為了國民的居住權就做出了各種的努力。最近非常流行的「社會住宅」就是其中之一，其口號響亮好記，包租代管333，讓你三稅有減免，三費有補助，三年有服務。 但其實對於居住正義這方面，政府並不只是推行了社會住宅。 也是因為各種住宅類型的不同，許多人會有眼花撩亂之感，甚至搞不清楚自己需要的是哪一種類型的住宅。 今天就讓我們一次搞懂「社會住宅包租代管333」跟「公共住宅」之間的差異 社會住宅（公宅） 由政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不售」模式，以低於市場租金行情承租給符合中低收入戶、社會弱勢戶、外地就學或北上就業青年等資格的民眾。以市場7～8折的價格租給民眾，弱勢戶的折扣更多，並且多出來的折扣都是由政府補貼。 在政府直接興建的社會住宅中，因為蓋的速度趕不上租客的需求，所以需要申請、排隊、抽籤。如果有抽到的話，是三年為一簽，可續簽一次。 至此大概可以理解，需要由政府抽籤才可以得到入住機會的社會住宅，又稱呼為公宅，而「公宅」這個名詞出現主要是在台北市。 2020年12月16日，柯文哲出席「台北市社會住宅長期維護管理精進模式研討會」，致詞時直言「北市府把社會住宅賦予了很多功能，有托嬰、托幼、托老及讓身障族群培養自立能力的小作坊等，因此北市的『社會住宅』應該正名為『公共住宅』。」 因此北市的社會住宅也被稱為公共住宅，「公宅」這個名稱也正式出現。 當年柯文哲喊出「4年2萬戶、8年5萬戶」，申請資格不限設籍北市，凡年滿20歲在北市就學、就業且無自有住宅者都可申請，家庭年收入低於50分位點（108年度為153萬元）以下，以下且平均每人每月不得超過本市最低生活費標準之3.5倍（108年度為每月5萬8,030元）。 租金是周邊行情打7～9折，租期3年，若有買不動產或薪水提高超過標準，就不能續租。青年及一般家戶可以續約一次，簽約期最長6年，但具特殊情形或身分者，得延長為12年。 因為公宅其實是脫胎於社會住宅，因此整體辦理辦法跟計畫都與社會住宅相差不遠。 當然光是這樣的房源是遠水解不了近渴的，因為住宅數量不夠，中籤率較低，需要排隊，無法照顧到大多數的民眾，所以後來又出現了鼓勵民間閒置住宅加入社宅的計畫，所謂的「包租代管333」，指的就是這一種。 包租代管333 這種社會住宅中，有「包租方案」與「代管方案」。 詳細一點說，包租方案是政府作為租賃的中介者...

社會住宅推行多年，已經從第一期到現在的第三期，媒合件數逐步上漲，所以政府不停呼籲房東們踴躍加入。 除了因為社會住宅標的物所需多多益善之外，還有就是這是一個真正為房東考慮的、合法且回報豐厚的福利政策。 許多房東從一開始不太樂意把自有資產拿去加入社會住宅包租代管，除了一開始對政策不夠了解，不確定這樣做是不是真的能給自己帶來更多利益以外，還有很大一部分是因為房東們對「社會住宅」這幾個字有一些誤解。 社會住宅≠弱勢、貧窮、髒亂 或許因為社會住宅一直都以「福利」、「補助」、「弱勢」之類的字樣來宣傳，許多人都把社會住宅跟弱勢、貧窮畫上等號。 事實上一般戶也可以申請社會住宅，因為社會住宅所照顧的並不只是弱勢者，還有掙扎求生的單身青年，壓力正大的年輕夫妻，或者是需要住房的銀髮族等等。 並且大家要能理解：弱勢者不一定就貧窮，貧窮者也不一定髒亂。意外到來有時候是不分族群的。 尤其某些房東擔憂自己要是加入了社會住宅包租代管計畫，那自己的資產可能會因為頻繁出租而耗損嚴重，甚至遭到破壞，更進一步的，擔憂租客因為生活困難，而出現欠租、賴租、甚至在房屋中出現病逝、死亡等等各種狀況。 然則政府既然想要下力氣整頓整個租房市場，那自然是方方面面都考慮過的，房東所面臨的困擾社會住宅都已經準備好了解答。 社會住宅能解決房東所有的擔憂 事實上，會想要把資產出租的，所圖不過貼補家用，把閒置資產轉化為被動收入。可是沒有任何一種錢是好賺的，房東面臨的難題遠比其他人想像的更多更繁瑣。 1.欠租與賴租 如果純粹只是欠租賴租，房客落跑，那房東還能說一句破財消災，但如果遇上無賴租客，不但不給錢還偷家具，甚至還有死賴不走的、破壞裝潢的……那房東真的是欲哭無淚。 但如果屋主加入了包租方案，由業者跟屋主承租房屋，然後再當二房東轉租出去，屋主不需要擔心收不到錢，甚至不需要擔心租客的身分，因為管理住宅是由業者負責，跟租客接洽也都是業者需要擔憂的事情。 如果屋主加入的是代管方案，房客想要得到政府補助就得先繳納房租，甚至因為有各種補助費用，弱勢戶的欠租狀況事實上並不會比一般戶嚴重。並且代管方案一樣是由業者幫忙管理出租標的，所以屋主一樣不需要擔憂承租的租客好不好相處。 其中最貼心的部分就是這些仲介費、代管費、服務費都由政府全額補助，屋主完全不需要多出一毛錢！ 2.硬體耗損或是租客意外 既然說包租代管方案一定會有人承租，那接下來自然又有新...

台灣的房價從經濟發展開始一路上揚，三十年前一個家庭努力工作有很大可能承擔一間房子，但現在有許多人哪怕不吃不喝二十年，也買不到一間像樣的居所。 居住正義的議題甚囂塵土，買不到房子的年輕人對政府跟薪水發出怒吼。 社會住宅的出現背景 其實當前國內住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率。因為有土斯有財的觀念影響，許多人辛苦了一輩子，大多都會選擇買一間/好多間房。 所以許多人沒有房子住並不是因為台灣真的房屋不夠，而是因為房屋的價格過高，導致青年及弱勢家庭的基本居住需求遭受困難。 但房屋市場因為長期缺乏一個制衡機制，並且因為國人傳統觀念對房屋的執著，所以房價總是一路上揚。這導致愈來愈多人難以承擔居住上的開銷。 為解決上述問題，政府開始推動只租不售的社會住宅政策，結合政府興建與包租代管方案增加住宅供給，同時鼓勵民間活用閒置資產，讓租屋成為無力購屋者的一種正常選項，進而發揮租屋市場與購屋市場互相制衡的協調模式。 當租屋居住跟購屋一樣的令人安心時，房價自然會因為民眾有另一個選擇而緩和下來。 （圖片來源：https://image1.thenewslens.com/2022/7/v9pq4ia3eorl2i1pa2alnn93ljuai6.png?auto=compress&q=80&w=1080） 社會住宅的由來 社會住宅從歐陸出現起已超過百年的歷史，是源於都市化過程中住宅市場供需機能之侷限性，致使中低所得者買不起房子，引起社會矛盾與政治衝突，或造成各種社會問題，經過諸多改革倡議後，最後採行以政府扮演起住宅市場外的補救角色，以提供「只租不售」的社會住宅來解決弱勢人民的居住問題。 至目前為止，台灣的社會住宅比例還是偏低，雖然政府從許多年前就已經開始努力，但仍然是處於一種供不應求的狀態，跟周邊國家比起來，台灣其實還有很大的努力空間。 社會住宅的類型 目前政府推行的社會住宅主要有兩種： 政府或獎勵民間直接興建社會住宅，然後以低於市場行情的租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業就學有居住需求者。 政府辦理民間租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給上述對象。 現在的目標是要在8年提供20萬戶社會住宅給民眾居住 (民國106年~113年) 。2014年審計部公布民國102年度中央政府總決算審核報告中指出，全國經濟或社會弱勢家庭沒有自有住宅者，合計有39萬4715戶，其...

（圖面來源： https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzA5MjEyMm5ld3M,/80a628354ff98b21_1400x933.jpg ） 隨著三百億租金補貼的消息甚囂塵土，想必「公益出租人」已經不是什麼新鮮名詞。畢竟想要申請租金補助，第一個考慮到的事情還是「如何說服房東」。 如何成為公益出租人？ 其中最理直氣狀的說法就是：房客申請租金補貼，房東身分會由政府直接認定，立刻轉為公益出租人，並且享有減稅福利。房東所擔憂的那些加稅問題，成為公益出租人是不會遇見的。 當然房東也可以檢附文件，向所在縣市政府申請核發公益出租人認定函。需備資料可見內政部不動產資訊平台及各縣市政府規定。 公益出租人的福利 公益出租人可享有三大稅賦優惠，分別為房屋稅、綜合所得稅及地價稅。 房屋稅： 適用自用住宅稅率1.2%。 地價稅： 適用自用住宅用地稅率千分之2。 綜合所得稅： 每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠（綜合所得稅免稅額1萬5,000元是跟著「門牌」計算，因此如果是一個門牌中房間分別出租，也只能以一萬5,000元計算喔！） 然而，即使奉上減稅福利，仍然有很多房東不願讓自己的名字被國稅局注意到。這其中有許多原因，不過來來去去，終究撇不過加稅兩字。 為什麼明明公益出租人已經可以減稅，房東仍舊認為稅會增加呢？ 說白了，大約就是因為「公益出租人」的身分是源於出租屋的房客必須申請補貼，如果下一任房客沒有申請，或者不符合申請資格，那麼屆時房東自然就不是公益出租人了，減稅的福利自然也就沒有了。 甚至有許多人用以出租的不動產不見得會老實申報，一旦被申請了租金補貼，那就有被查稅甚至罰款的風險。 當然這一點政府也想到了，所以進一步出台了「包租代管333」，讓不但享有租稅優惠，還有許多貼心補貼。最重要的就是以往欠稅一筆勾銷。 何為包租代管？ 包租方案： 房東與業者簽訂3年租約，業者則以二房東身份將房屋包租下來，再轉租給房客並協助管理。租約期間由業者每月定時支付租金給房東，房東保證收租。 代管方案： 業者媒合房東與房客，協助雙方簽訂1年租約，並負責管理。租約期間房客每月支付房租給房東，如果忘記繳租則由業者追蹤提醒。 加入包租代管333的福利 3費有補助： 補貼修繕費最高10,000元／年、公證費最高4,500元／次、居家安全保險3,500元／年。 3稅有減免...

現在300億租金補貼的話題吵得沸沸揚揚，大多數人正在翹首以盼錢什麼時候到帳，而房東則心懷忐忑。因為這次申請補貼並不需要房東同意，租客準備好身分證、租賃合約、以及個人帳戶就可以網路上傳直接申請。 許多房東甚至一直到被國稅局通知才曉得自己的租客已經悄咪咪的幹成了一件大事，以往沒有過報稅打算的房東這次紛紛中箭落馬，連自己什麼時候上了國稅局的名單都不知道。

今年政府針對租屋族推動了「300億租金補貼專案」，自今年7月1日起開放申請。如今已經進入11月，不知道有沒有人已經拿到手了呢？

圖片來源：https://www.simplemylife.net/entry/how-to-get-municipal-housing 自從第二次世界大戰以後，日本因為戰後嬰兒潮與工業化的原因，慢慢出現了住宅不足的問題，也是從那個時候開始，日本就開始努力在想辦法讓所有人能夠以可以負擔的價格解決住的問題。 多年以來，日本的社會住宅已經有了一定的發展基礎，相對應的展現了「居住」、「工作」、「醫療」、「生活」、「社會關係」等等多元機制的協同發展。 而台灣如今雖然也面臨同樣社會結構變遷的困境，但在社會住宅的發展上卻仍然處於最基礎的開端，相較於日韓等國社會住宅所佔比例有5％以上，台灣目前連1％都沒到。 為何日本能，台灣不能？

  （圖片來源 / yahoo新聞網） 政府釋出政策利多以後，許多房東也開始知道如何讓自己過得輕鬆一點了。現在已經有許多房東加入了社會住宅的行列，不管是包租的還是代管的，都有專門負責的仲介人員幫忙處理零碎小事。 只是政策是好的，執行的方法卻有許多種。社會住宅執行至今已經是第三期了，大大小小的問題也開始浮現。其中有一樣比較明顯的就是：如果負責的房仲跳槽，那以後誰來幫我服務呢？ 人都是戀舊的，所謂做熟不做生，如果可以的話，當然希望可以從頭到尾都是同一個房仲人員來幫忙處理事務，畢竟熟人互相了解，對房屋的狀況也最熟悉。但是三年五年十年的，期待房仲人員永遠都沒有職務上的變動也不現實。 那房仲一旦跳槽，名下負責的房子怎麼辦呢？ 房東個人資料跟出租房產細項，會莫名其妙的被帶著到完全不熟悉的公司去嗎？

  （圖片來源／好房網） 七月到了，除了暑假跟鬼門開以外，最讓人注目的大概就是政府三百億租金補貼的事情。因為今年政策放寬的關係，之前被卡住的租客都已經達到標準，更重要的就是今年申請租金補貼只需要上傳租賃契約以及租客身份證，完全不需要經過房東幫助或者同意，可以想見今年申請租金補貼的人將會是歷年之冠。 隨著租金補貼開跑，將會有將近五十萬戶的房東暴露在國稅局的目光之下，若您過去幾年內有房子在出租，或者曾經與租客鬧到不愉快，請務必注意這篇文章，畢竟現在搬家之後反手舉報相處不好的房東幾乎已經是基本操作。 房客申請租金補貼可以阻止嗎？ 不能！ 如果是以前，房東可以用減免租金或者不配合文件申請阻止租客申請補貼，畢竟大部分租客都不會想要跟房東打壞關係。 但今年的租金補貼只需要上傳租賃契約與租客身分證，租客甚至不需要設籍在租屋處，只要有租賃事實就可以申請，所以往年的阻止手法已經毫無用處。甚至如果以契約規定租客不允許申請，在申請以後還會直接被判定為無效契約。 因此租屋補貼勢在必行，房東無法阻止，只能想辦法應對。

----- 星鴻社會住宅努力走在第一線 ----- 因為房價飆漲，現在生活愈來愈不容易。政府出台了許多因應政策，但並不是所有人的能徹底清楚。星鴻股份有限公司努力走在推廣的第一線，幫助有房族與無房族，找到最適合自己的利多政策。讓所有人在晦澀的條文當中找到屬於自己的利多。 在大環境的緊逼之下，現在政府開始緊盯租屋市場，想要跟以前一樣逃稅租房愈來愈難，尤其在三百億租屋補貼的新政策出爐情況之下，想要申請租屋補貼只需要上傳租賃契約，租約結束之後反手舉報房東逃漏稅幾乎也是基本操作。身為房東，想要安安心心的讓手上不動產變成被動收入已經愈來愈難。 新北市租賃住宅服務商業同業公會副理事長，王則人表示：「租屋市場漸漸的開始改變，想要適應這種改變，就必須讓法律成為自己的保障。」

  台灣高房價讓壓得人民喘不過氣，普通人辛辛苦苦存了一筆錢當頭期，然後接下來二十年到三十年要負擔房貸，算算年限真的是一輩子都賠進去。所以如果有價格便宜又環境良好的新建案，很容易就吸引到大家的目光。 我表妹前陣子就在看房子，她原本住在基隆，但在台北工作，於是就想要在新北地區買房子，這樣可以省掉一些通勤的時間，教育環境也會比較好，我這兩天還陪她看過房子，她看重的是個新建案，就在中和地帶，樣品屋裝修大氣、室內方正，而且最重要的是非常便宜，比市價都便宜了八～九成。 只是仲介說有個問題就是這裡的貸款不太好過，我表妹非常心動，畢竟她是有自備款的，如果價格比較便宜，自備多出一點也不是問題。 但我總覺得房子這種事情不能衝動購物，而且條件這麼好的建案，便宜成這樣也很奇怪阿？ 於是我讓她再等等，回去做點功課再決定。 回家以後，我就去買奶茶。 （大仁哥：其實我不愛喝奶茶……） 是的，我決定回去問公司前輩大仁哥。他是我公司裡頭很有經驗的前輩，重點是他很有耐性，一些雞毛蒜皮的小事問他都會耐性的給予建議。 他跟我說，這種比市價還要便宜的房子，很有可能是工業住宅。

  我媽媽當年曾經出租一個房子，當然結果很不好，那位仁兄賴房租還賴水電，最後甚至租約到期也不肯搬走。 我們一家子良民，那時候真的是拿他沒辦法。上門催租他就能給你裝不在家，打電話不接，LINE已讀不回，或者就是敷衍敷衍，該不交還是不交。 那件事情已經過了非常久，而且現在我在相關產業工作，周遭多的是懂行的人，我媽媽遇到什麼問題，我完全可以（找大仁哥）解決。

最近我比較注意的新聞就是租金補貼的事情，因為周遭有朋友正在面臨租房的事情，也因為這樣，我最近一直跟公司裡頭的前輩大仁哥東問西問，現在這個政策總算到了可以申請的時候，只是我發現現實跟想像還是有一點差距。 其實我一開始也知道一定有很多人卻步，畢竟以前的租房市場我也不是沒有經歷過，我朋友在我提到補貼的時候就是一臉「不相信、不去想、不知道」的態度，然後我就把租金補貼的事情分享到網路上，結果收到的回饋跟態度跟我朋友也相差無幾。 許多人對這件事情就是「反正我也看得到吃不到」。深究原因大多還是因為房東的態度。 我稍微整理一下，大家抱持如此悲觀的態度大概有以下幾個原因：

  我媽媽名下有一棟房子，是我爸跟我媽多年辛苦買的一棟透天，但地段不是很好，屋子也比我家小，所以她把房子拿在手上的選擇是出租。只是她的運氣不好，第一次自主出租就碰上了惡房客，賴租金賴水電生活習慣還很差。 不知道是不是因為看我媽媽好說話，租約到了他也不肯走，後來是我爸爸出面，費了好大一番力氣才把人嚇走。經過這個惡客以後，我媽媽的房子好多年沒有租出去，白放在那裡除了稅金之外還要額外負擔一筆維護費用。畢竟房屋不住人很容易破敗，後來好不容易，我媽媽在星鴻包租代管的幫助下，把房子申請成為社會住宅。從此有人幫忙管理了，也不需要煩惱稅金了，這個租房的故事算是有了一個美滿的結局。 然而並不是每個碰見惡客的房東都能跟我媽一樣安全脫身，多的是人對惡房客毫無辦法，想要告侵佔又無從下手，又或者是在房客走了以後才發現房屋被破壞嚴重，只能獨自生悶氣，甚至損失也得自己吞下。 網路上多得是人給房客教戰守則，告訴大家碰到惡房東怎麼辦，今天就來跟大家分享一下，碰到惡房客該怎麼辦。

 ───即日起房東可線上申請遷房客戶籍至戶政事務所─── 上次有跟大家說到我一個朋友，因為婆媳問題決定跟老公搬出婆家自己租房子住。因為一直在說她，那我就先給她起個代號A好了。 最近她找到房子了，地點位置大小都很合適，只是碰到一個問題，就是房東說不方便讓他們遷戶籍。 一開始A以為這位房東也是屬於那種不肯繳稅所以不願意讓房客申報戶籍的那種，可是不遷戶籍怎麼能行？小孩上學學區是看戶籍，總不能搬出來了小孩還要回婆家去上學吧？那搬出來還有什麼意義？所以A跟房東開始了情理法文情並茂的勸說。 經過深談之後才知道原來是因為這個房東的上一任房客到現在還沒有把戶籍遷出去。雖然說同一個地址是可以容許兩戶人家擁有戶籍的，但房東覺得這件事情很麻煩，並且也有點被怕到了。

 ——人家省錢你省稅，星鴻社會住宅包租代管讓你笑傲江湖 現在房價飛漲，像我們這種社畜最羨慕的無非就是手上有房可出租，每個月有被動收入的那種包租公/婆了。我跟朋友聊過，其實甚至都不用很多，只要有個那麼一間可以收租，像我們這種平民就可以很滿足。 當然跟朋友聊天的時候，我下意識是忽略了我母上大人那空前絕後的慘烈招租經驗，因為我總覺得應該不會每個人都像我媽一樣手氣那麼背，簡簡單單都能碰上無賴租客。 一直到我後來任職於星鴻社會住宅包租代管，我才知道其實不只房客苦哈哈，小房東……不，甚至大房東其實也沒有那麼好當。 先不說各種家庭用品損壞的維修問題了，就算人家是老老實實的正常使用，等搬走以後房屋就得立刻折舊七成。再乾淨的租客也不可能完全不留下使用痕跡，想要好端端租給下一個人，沒有整理過根本不可能。 更何況還有房客「忘記」繳房租，或者出入來往複雜或是生活習慣很差等等其他問題。 最近我跟朋友談論最多的就是300億租金補貼的事情。我們一直在討論要怎樣讓房東「就範」，讓朋友可以溫和優雅的申請到補貼。站在她的立場，我很簡單直接的跟她說：其實你根本不需要房東同意。

————社宅轉軌計畫讓你享受租賃雙贏 最近我有一個朋友跟婆家發生了很嚴重的衝突，故事內容大約就是嚴重的婆媳問題以及雙方家庭觀念上的各種衝突。以前沒有小孩的時候還好，有了小孩之後雙方的矛盾就開始白熱化。一直到最近因為疫情的關係矛盾又升級了。 最後夫妻兩人商量的結果就是搬出婆家自己租房子住，不但可以找一個跟公司地點距離比較近的屋子，而且還能按照自己的喜好過生活。但問題來了，現在市區裡的租金也不便宜，多出這一筆開銷勢必對小家庭造成沉重的負擔。 某日我跟朋友不知為何聊到這件事情，她也著實煩惱得很。這讓我想起了最近公司一直在推廣的政策，其實就牽扯到租屋這一塊。並且我立刻問她為什麼沒有考慮去申請租金補貼？2021年的租屋補貼每戶最多可以每個月拿到8000元，最少也有2000元。2022年的補貼更高，簡直不拿白不拿。

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