我媽媽名下有一棟房子，是我爸跟我媽多年辛苦買的一棟透天，但地段不是很好，屋子也比我家小，所以她把房子拿在手上的選擇是出租。只是她的運氣不好，第一次自主出租就碰上了惡房客，賴租金賴水電生活習慣還很差。
不知道是不是因為看我媽媽好說話，租約到了他也不肯走，後來是我爸爸出面，費了好大一番力氣才把人嚇走。經過這個惡客以後，我媽媽的房子好多年沒有租出去，白放在那裡除了稅金之外還要額外負擔一筆維護費用。畢竟房屋不住人很容易破敗，後來好不容易，我媽媽在星鴻包租代管的幫助下，把房子申請成為社會住宅。從此有人幫忙管理了，也不需要煩惱稅金了，這個租房的故事算是有了一個美滿的結局。
然而並不是每個碰見惡客的房東都能跟我媽一樣安全脫身，多的是人對惡房客毫無辦法，想要告侵佔又無從下手，又或者是在房客走了以後才發現房屋被破壞嚴重，只能獨自生悶氣，甚至損失也得自己吞下。
網路上多得是人給房客教戰守則，告訴大家碰到惡房東怎麼辦，今天就來跟大家分享一下，碰到惡房客該怎麼辦。
1.過濾承租人身分
想要避開地雷租客，先觀察租屋者本身談吐外表，工作與生活是否穩定等等各方面來判斷此人是否善類。一般來說，收入穩定為人和善的，會找麻煩的機率自然會小一點。當然
2.出租之前將出租物件拍照、錄影。
光靠外表談吐的判斷並不是這麼準確，畢竟知人知面不知心，所以除了指望房客是個好人以外，房東得要留下自己已經善盡義務的證據。包含在把房子交給對方之前，房屋是完好無損的，這種拍照錄影的動作看似繁瑣，其實卻是很好的一個證明。也省得事後還需要沒完沒了的跟人扯皮。人家說房屋住久了本來就有耗損，你說這種耗損根本不正常。
總之不管怎麼樣，先把證據留下來，以後假如有需要吵架的場合，罵起人來才有底氣。
3.出租之前確認修繕歸屬
房東跟房客最容易起爭執的點，大部分都是屋內設施的維修問題。有的房東認為損耗品應該自己出，有的房客認為只要是房屋內本來就有的東西就應該要房東負責。
所以這種事情最好一開始就說明白，哪些東西壞了房客自己負責，哪些東西是房東的責任，確定好責任歸屬以後，房東至少可以很大程度避免三更半夜被打電話來要求幫忙換燈泡的要求。
4.簽約之前約定是否能提前終止租約
如果房東有自己可能會中途收回房子的疑慮，那大概就得先在租約上講好。
例如說最近我朋友才在臉書上大罵，說他房東跑來說她弟弟回國了，沒有地方住，希望我朋友可以把房子騰出去給她弟弟住。
我朋友當然很憤怒，他拖家帶口，老婆小孩都要安置，突然說要人家搬走真的很讓人不悅。
不過我朋友不是老賴，所以最後結局是房東付他違約金提前終止了租約。
不過事實上，如果我朋友不肯搬走，在簽署定期租約的前提之下，我朋友其實是可以拒絕搬家的。
5.簽署定期租約
是的，這一點很容易被人忽略。在法律上規定，定期租約如果到期了以後，會因為沒有續約，而自動變成「不定期租約」，不定期租約對房東就很不利了。因為如果是不定期租約，得要收回房屋就得大費周章。所以記得在契約上規定好租約是否續租？什麼時候續租之類的細則，因為以法律上來說，只有在以下六種狀況之下，房東才可以收回不定期租約的房子：
1.出租人收回自住或重建
2.租客自行轉租他人
3.房客積欠租金，押金抵完以後還倒欠兩個月以上
4.租客違法使用
5.租客違反租賃契約
6.租客損壞房屋或者設備卻不賠償的時候
如果沒有以上六種情況，租客還是按時繳租金，想要把租客趕走的話，就只能跟租客協商，大多數時間都是房東得要付出一筆搬家費。
不過如果有這種情況，在此可以分享一個小偏方。就是房東把房屋轉手，當然你不一定要真的把房子賣掉，你可以把房子轉手給自己的兒女或者是配偶，那麼在房屋轉手的時候就得要點交，點交的時候，自然可以要求新的房客重新簽署定期租約了。
6.公證
簽完租約之後，為了保證契約效力，最好經過法院或者民間公證人公證。當然如果你的房屋是社會住宅，這些自然有人處理。但如果不是，那麼這筆錢也記得不要省。在非常時候，你就會覺得這筆錢花得值得了。當然，公證之後就代表要報稅，但報稅除了花錢之外也代表了保障。如果真的捨不得繳稅，記得可以去申請把房屋變成社會住宅，或者登記成為公益出租人，這兩樣都能讓房東減稅甚至免稅。
所以像我媽媽當初碰到的那個惡房客，如果早在簽約之前就留一個心眼，那麼後面想要他搬走，甚至賠償清潔與維修費用的時候，也不會那麼抓瞎了。
最後，祝福大家都能有善緣，碰到好房東，碰到好房客喔。
註：圖片來源自網路
參考資料：
星鴻股份有限公司
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