——人家省錢你省稅，星鴻社會住宅包租代管讓你笑傲江湖
現在房價飛漲，像我們這種社畜最羨慕的無非就是手上有房可出租，每個月有被動收入的那種包租公/婆了。我跟朋友聊過，其實甚至都不用很多，只要有個那麼一間可以收租，像我們這種平民就可以很滿足。
當然跟朋友聊天的時候，我下意識是忽略了我母上大人那空前絕後的慘烈招租經驗，因為我總覺得應該不會每個人都像我媽一樣手氣那麼背，簡簡單單都能碰上無賴租客。
一直到我後來任職於星鴻社會住宅包租代管，我才知道其實不只房客苦哈哈，小房東……不，甚至大房東其實也沒有那麼好當。
先不說各種家庭用品損壞的維修問題了，就算人家是老老實實的正常使用，等搬走以後房屋就得立刻折舊七成。再乾淨的租客也不可能完全不留下使用痕跡，想要好端端租給下一個人，沒有整理過根本不可能。
更何況還有房客「忘記」繳房租，或者出入來往複雜或是生活習慣很差等等其他問題。
最近我跟朋友談論最多的就是300億租金補貼的事情。我們一直在討論要怎樣讓房東「就範」，讓朋友可以溫和優雅的申請到補貼。站在她的立場，我很簡單直接的跟她說：其實你根本不需要房東同意。
申請租金補貼只需要有租賃證明就可以
這代表什麼呢？這代表即使房東不滿意，只要房客拿著租賃契約申請通過，房東也得捏著鼻子認。並且之前如果簽署過什麼不和法規的租賃契約也得全部作廢。事實上等房東知道這件事情的時候，很有可能就是國稅局請房東去喝茶的時候。
其實我媽媽本人有一棟房子在招租，只是之前我們沒有想過逃稅，所以這些東西我從來沒有在心裡好好想過，但現在接觸了一些資訊以後，我才曉得事實上並不是只有房客弱勢，更多房東默默吃了虧甚至沒有地方申訴。
就光拿這「300億租金補貼，可以補助五十萬戶」來說，大家知道這代表什麼嗎？
全台租房數量八十多萬戶，補助五十萬戶的意思，其實就是一半以上的租客可以拿到補助，並且這些拿到補助的租客的房東，如果之前沒有報稅的，通通都會面臨查稅。
有的租客還回搬家前順手舉報一下房東漏稅，或者跟房東相處不好直接舉報的。逃漏稅罰款三倍，這實在是讓房客很解氣的作法。總之我想用不著多久，所有的房東都會因為這樣那樣的原因被國稅局抓出來。
全民大追稅，房東怎麼辦
房東會不想要報稅，說白了就是圖個省錢省事。地價稅房屋稅要是轉為出租宅都要貴好幾倍，而且每逢報稅總是有這樣那樣的麻煩。
租賃所得稅的計算方式：每個月租金X（1-43％）X出租月份X所得級距=租賃所得稅
一半以上的租金收入都得報稅，只有43％的折舊可以扣除，再加上平常跑東跑西，半夜有人打電話來說忘記帶鑰匙，別說只有一兩間房的小房東，手上有一批房子的房東哪裡忙得過來？
先不說身為房東的各種辛苦了，反正現在既然政策風向是這樣，那想要當一個快樂包租人唯一的方法不是跟政策對著幹，而是聰明的理解規則，利用規則。在不要犯法的情況下讓自己游刃有餘。把政府從你的敵人變成你的靠山。這樣才是笑傲包租界的正確作法。
那應該要怎麼做呢？
如果有一天，你在信箱裡頭看見國稅局的查稅信，不要急不要慌，從收信到規定回應時間，各位房東應該至少會有兩週上下的空餘可以轉圜。（依縣市不同略有不同）
在這段時間之內，只要能夠把自己的身份變成「合法避稅」，那自然無須償還欠稅金額與罰款。目前來說，可以合法避稅的身份有兩種：
公益出租人
房東必須去內政部營建署、縣市政府申請成為公益出租人。管理上來說仍然是自己處理。不過想要申請公益出租人一定會耗掉兩週以上，如果查稅信已經放在你的書桌上，走這一條路大概來不及，補稅跟罰款依舊免不了。
加入社會住宅包租代管
因為政策的關係，房東可以直接找包租代管業者幫忙送件，然後跟國稅局說明自己加入了社會住宅包租代管計畫，每個月租金15000以下本來就享有免稅福利。就算租金超過15000，那補起來也真的沒有多少錢了。
註：《住宅法》已修法通過，今年6月以後，包租代管社會住宅房東免稅額從每月最高1萬元提高至1.5萬元
國稅局會去信詢問你委託的業者，只要你資格符合，很大程度是可以免掉這一筆支出，因為加入包租代管計畫以後，是不溯及既往的。當然在送件的時候必須要跟業者說明你的案子很急，並且要注意，因為這是政府的福利政策，所以業者申辦是完全不收費的！
當然如果送件房屋條件無法通過，那真的也只能補稅，在改善後一樣可以加入計畫，並且以後一樣都是免稅的。亡羊補牢猶未晚也。
包租代管幫你徹底省掉管理之苦
當然說到這裡，可能還是有很多房東會覺得自己是「被逼」加入計畫，內心各種不平。但是在我媽媽加入計畫的例子之下，我以一個參與者的身份跟大家說一下加入計畫的好處。
節稅
這一點無庸置疑，房東不想申報的最終原因還是因為稅率高。如果可以免稅，又能受到政府合法的保障，那麼能申請就還是申請一下。政策不是用來對抗的，是用來保護自己的。算一算節稅額度，再算一算逃稅代價，只要加入以後，這麼點錢真的不至於房東們冒著逃漏稅的風險。並且還一勞永逸，不用擔心租客一言不合舉報了。
專人管理
碰到賴帳的、骯髒的、不帶鑰匙的，亂七八糟的所有阿雜，都有包租代管業者代為管理。平常的時候委託代管業者可是要出錢的。但是如果加入社會住宅計畫，這些全部免費——有沒有覺得自己賺到一個億？
政府補助
出租房屋不是把鑰匙交出去等著收錢就行，房屋修繕也要錢，出現糾紛去政府公證也要錢，還有房屋保險等等這些林林總總的隱藏費用通通都要錢。只要能夠加入社會住宅包租代管計畫，就可以很大程度的省下這些費用。
事實上，當租賃雙方有衝突的時候，有沒有政府公證是差很多的，光解決時間就可以相差半年左右。
所以政府雖然提出了租金補貼，還說只需要提出租賃契約就能讓租客申請，看上去好像很針對房東，但事實上，屬於房東的優惠就擺在那裡。只是看大家的悟性夠不夠了。
加入社會住宅計畫，幫你的房屋鍍金
我跟朋友也不是第一次聊到社會住宅了，因為她本身就有需要申請，而我又對這些比她熟悉。說實話，既然是政府認可的住宅，那安全性與舒適性一定會比較有保障。身為租屋族，對於便宜品質又好的房屋當然會比較喜歡阿。在重重法規要求之下，代表的是這間房子本身的安全性跟房東本人的可靠性。
如果可以的話，其實像我們這種租屋族，是很希望所有房子都是社會住宅的﹍﹍只是應該沒辦法吧？哈哈哈。
資料來源：
內政部營建署
內政部不動產資訊平台
註：圖片來自於網路
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