太后手扎

從民國六零年代開始，政府為了國民的居住權就做出了各種的努力。最近非常流行的「社會住宅」就是其中之一，其口號響亮好記，包租代管333，讓你三稅有減免，三費有補助，三年有服務。 但其實對於居住正義這方面，政府並不只是推行了社會住宅。 也是因為各種住宅類型的不同，許多人會有眼花撩亂之感，甚至搞不清楚自己需要的是哪一種類型的住宅。 今天就讓我們一次搞懂「社會住宅包租代管333」跟「公共住宅」之間的差異 社會住宅（公宅） 由政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「只租不售」模式，以低於市場租金行情承租給符合中低收入戶、社會弱勢戶、外地就學或北上就業青年等資格的民眾。以市場7～8折的價格租給民眾，弱勢戶的折扣更多，並且多出來的折扣都是由政府補貼。 在政府直接興建的社會住宅中，因為蓋的速度趕不上租客的需求，所以需要申請、排隊、抽籤。如果有抽到的話，是三年為一簽，可續簽一次。 至此大概可以理解，需要由政府抽籤才可以得到入住機會的社會住宅，又稱呼為公宅，而「公宅」這個名詞出現主要是在台北市。 2020年12月16日，柯文哲出席「台北市社會住宅長期維護管理精進模式研討會」，致詞時直言「北市府把社會住宅賦予了很多功能，有托嬰、托幼、托老及讓身障族群培養自立能力的小作坊等，因此北市的『社會住宅』應該正名為『公共住宅』。」 因此北市的社會住宅也被稱為公共住宅，「公宅」這個名稱也正式出現。 當年柯文哲喊出「4年2萬戶、8年5萬戶」，申請資格不限設籍北市，凡年滿20歲在北市就學、就業且無自有住宅者都可申請，家庭年收入低於50分位點（108年度為153萬元）以下，以下且平均每人每月不得超過本市最低生活費標準之3.5倍（108年度為每月5萬8,030元）。 租金是周邊行情打7～9折，租期3年，若有買不動產或薪水提高超過標準，就不能續租。青年及一般家戶可以續約一次，簽約期最長6年，但具特殊情形或身分者，得延長為12年。 因為公宅其實是脫胎於社會住宅，因此整體辦理辦法跟計畫都與社會住宅相差不遠。 當然光是這樣的房源是遠水解不了近渴的，因為住宅數量不夠，中籤率較低，需要排隊，無法照顧到大多數的民眾，所以後來又出現了鼓勵民間閒置住宅加入社宅的計畫，所謂的「包租代管333」，指的就是這一種。 包租代管333 這種社會住宅中，有「包租方案」與「代管方案」。 詳細一點說，包租方案是政府作為租賃的中介者...

社會住宅推行多年，已經從第一期到現在的第三期，媒合件數逐步上漲，所以政府不停呼籲房東們踴躍加入。 除了因為社會住宅標的物所需多多益善之外，還有就是這是一個真正為房東考慮的、合法且回報豐厚的福利政策。 許多房東從一開始不太樂意把自有資產拿去加入社會住宅包租代管，除了一開始對政策不夠了解，不確定這樣做是不是真的能給自己帶來更多利益以外，還有很大一部分是因為房東們對「社會住宅」這幾個字有一些誤解。 社會住宅≠弱勢、貧窮、髒亂 或許因為社會住宅一直都以「福利」、「補助」、「弱勢」之類的字樣來宣傳，許多人都把社會住宅跟弱勢、貧窮畫上等號。 事實上一般戶也可以申請社會住宅，因為社會住宅所照顧的並不只是弱勢者，還有掙扎求生的單身青年，壓力正大的年輕夫妻，或者是需要住房的銀髮族等等。 並且大家要能理解：弱勢者不一定就貧窮，貧窮者也不一定髒亂。意外到來有時候是不分族群的。 尤其某些房東擔憂自己要是加入了社會住宅包租代管計畫，那自己的資產可能會因為頻繁出租而耗損嚴重，甚至遭到破壞，更進一步的，擔憂租客因為生活困難，而出現欠租、賴租、甚至在房屋中出現病逝、死亡等等各種狀況。 然則政府既然想要下力氣整頓整個租房市場，那自然是方方面面都考慮過的，房東所面臨的困擾社會住宅都已經準備好了解答。 社會住宅能解決房東所有的擔憂 事實上，會想要把資產出租的，所圖不過貼補家用，把閒置資產轉化為被動收入。可是沒有任何一種錢是好賺的，房東面臨的難題遠比其他人想像的更多更繁瑣。 1.欠租與賴租 如果純粹只是欠租賴租，房客落跑，那房東還能說一句破財消災，但如果遇上無賴租客，不但不給錢還偷家具，甚至還有死賴不走的、破壞裝潢的……那房東真的是欲哭無淚。 但如果屋主加入了包租方案，由業者跟屋主承租房屋，然後再當二房東轉租出去，屋主不需要擔心收不到錢，甚至不需要擔心租客的身分，因為管理住宅是由業者負責，跟租客接洽也都是業者需要擔憂的事情。 如果屋主加入的是代管方案，房客想要得到政府補助就得先繳納房租，甚至因為有各種補助費用，弱勢戶的欠租狀況事實上並不會比一般戶嚴重。並且代管方案一樣是由業者幫忙管理出租標的，所以屋主一樣不需要擔憂承租的租客好不好相處。 其中最貼心的部分就是這些仲介費、代管費、服務費都由政府全額補助，屋主完全不需要多出一毛錢！ 2.硬體耗損或是租客意外 既然說包租代管方案一定會有人承租，那接下來自然又有新...

台灣的房價從經濟發展開始一路上揚，三十年前一個家庭努力工作有很大可能承擔一間房子，但現在有許多人哪怕不吃不喝二十年，也買不到一間像樣的居所。 居住正義的議題甚囂塵土，買不到房子的年輕人對政府跟薪水發出怒吼。 社會住宅的出現背景 其實當前國內住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率。因為有土斯有財的觀念影響，許多人辛苦了一輩子，大多都會選擇買一間/好多間房。 所以許多人沒有房子住並不是因為台灣真的房屋不夠，而是因為房屋的價格過高，導致青年及弱勢家庭的基本居住需求遭受困難。 但房屋市場因為長期缺乏一個制衡機制，並且因為國人傳統觀念對房屋的執著，所以房價總是一路上揚。這導致愈來愈多人難以承擔居住上的開銷。 為解決上述問題，政府開始推動只租不售的社會住宅政策，結合政府興建與包租代管方案增加住宅供給，同時鼓勵民間活用閒置資產，讓租屋成為無力購屋者的一種正常選項，進而發揮租屋市場與購屋市場互相制衡的協調模式。 當租屋居住跟購屋一樣的令人安心時，房價自然會因為民眾有另一個選擇而緩和下來。 （圖片來源：https://image1.thenewslens.com/2022/7/v9pq4ia3eorl2i1pa2alnn93ljuai6.png?auto=compress&q=80&w=1080） 社會住宅的由來 社會住宅從歐陸出現起已超過百年的歷史，是源於都市化過程中住宅市場供需機能之侷限性，致使中低所得者買不起房子，引起社會矛盾與政治衝突，或造成各種社會問題，經過諸多改革倡議後，最後採行以政府扮演起住宅市場外的補救角色，以提供「只租不售」的社會住宅來解決弱勢人民的居住問題。 至目前為止，台灣的社會住宅比例還是偏低，雖然政府從許多年前就已經開始努力，但仍然是處於一種供不應求的狀態，跟周邊國家比起來，台灣其實還有很大的努力空間。 社會住宅的類型 目前政府推行的社會住宅主要有兩種： 政府或獎勵民間直接興建社會住宅，然後以低於市場行情的租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業就學有居住需求者。 政府辦理民間租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給上述對象。 現在的目標是要在8年提供20萬戶社會住宅給民眾居住 (民國106年~113年) 。2014年審計部公布民國102年度中央政府總決算審核報告中指出，全國經濟或社會弱勢家庭沒有自有住宅者，合計有39萬4715戶，其...